Mellomfinansiering: Kjøpe ny bolig før du har solgt

Kort svar: Mellomfinansiering er et midlertidig lån som lar deg kjøpe ny bolig før du har solgt den gamle. Banken gir deg lån med sikkerhet i begge boligene, slik at du kan betale for den nye boligen mens du venter på oppgjøret fra salget av den gamle. Renten er ofte litt høyere enn på et vanlig boliglån, og lånet løper bare i overgangsperioden.

Mellomfinansiering løser et klassisk dilemma i bolighandelen: skal du kjøpe først eller selge først? Under forklarer vi hvordan ordningen fungerer, hva den koster, og hvordan du vurderer risikoen i 2026.

Hva er mellomfinansiering?

Mellomfinansiering (også kalt mellomfinansieringslån) er et lån du tar opp for å bygge bro mellom kjøp av ny bolig og salg av den gamle. Du får utbetalt et beløp som dekker kjøpet, og når den gamle boligen er solgt og oppgjort, bruker du salgssummen til å innfri mellomfinansieringen.

Lånet er kortvarig av natur – det skal bare dekke perioden fra du overtar den nye boligen til pengene fra salget kommer inn. Banken tar sikkerhet i begge boligene i mellomtiden.

Når trenger du mellomfinansiering?

Du trenger mellomfinansiering når du kjøper ny bolig før den gamle er solgt, eller før oppgjøret for salget har funnet sted. Det er aktuelt når:

• Du finner drømmeboligen før du rakk å legge ut din egen for salg
• Overtakelsen av den nye boligen skjer før oppgjøret på den gamle
• Du vil slippe å flytte to ganger eller bo midlertidig mellom boligene

Har du derimot god tid og selger først, slipper du som regel mellomfinansiering helt.

Hva koster mellomfinansiering?

Mellomfinansiering har to hovedkostnader du må regne med:

• Renter på et stort beløp. Du betaler renter på hele mellomfinansieringen i perioden den løper. Renten er ofte noe høyere enn på et ordinært boliglån, fordi lånet er kortsiktig og mindre sikret enn et nedbetalingslån.
• Doble boutgifter. I overgangsperioden kan du sitte med utgifter til to boliger samtidig – to sett renter, felleskostnader og forsikringer.

Jo lengre tid det tar å selge den gamle boligen, desto dyrere blir mellomfinansieringen. Derfor er det viktig å ha en realistisk plan for salget.

Kjøpe først eller selge først?

Dette er kjernespørsmålet, og svaret avhenger av økonomi og risikovilje:

Kjøpe først gir deg ro til å finne riktig bolig og slippe å bo midlertidig. Ulempen er usikkerheten: du vet ikke sikkert hva den gamle boligen selges for, og du tar på deg mellomfinansiering med doble utgifter til salget er i havn.

Selge først gir deg full oversikt over hvor mye du har å kjøpe for, og du slipper mellomfinansiering. Ulempen er at du kan måtte flytte til en midlertidig bolig hvis du ikke finner noe nytt i tide.

I et marked der boliger selges raskt, er risikoen ved å kjøpe først lavere. I et tregt eller fallende marked er det tryggere å selge først. Les mer om å lese markedet i vår guide til boligsalg.

Risikoen ved å kjøpe først

Den største risikoen er at den gamle boligen selges for mindre enn du regnet med – eller ikke selges i det hele tatt på kort sikt. Da kan du sitte med mellomfinansiering lenger enn planlagt, og den samlede gjelden kan bli høyere enn betjeningsevnen din tåler.

Før banken gir deg mellomfinansiering, vurderer den derfor verdien på den gamle boligen og om du tåler å sitte med begge lånene en periode. En realistisk verdivurdering av boligen du skal selge, er avgjørende for hvor trygt dette blir.

Slik får du mellomfinansiering

Mellomfinansiering ordner du i banken, gjerne samtidig som du planlegger kjøpet:

• Få en verdivurdering av boligen du skal selge, så banken vet hvilken sikkerhet den har.
• Be banken regne på hvor mye du kan mellomfinansiere, og hva totalbelastningen blir.
• Sørg for at du har et oppdatert finansieringsbevis for selve boligkjøpet.
• Legg en realistisk plan for salget, slik at mellomperioden blir så kort som mulig.

Husk at hvor mye du totalt kan låne fortsatt styres av de vanlige reglene – se guiden vår om hvor mye du kan låne til bolig.

Ofte stilte spørsmål om mellomfinansiering

Hva er mellomfinansiering?

Mellomfinansiering er et midlertidig lån som lar deg kjøpe ny bolig før den gamle er solgt. Lånet innfris når salget av den gamle boligen er gjort opp.

Hva koster mellomfinansiering?

Du betaler renter på hele beløpet i perioden lånet løper, ofte til en litt høyere rente enn vanlig boliglån. I tillegg kan du ha doble boutgifter til den gamle boligen er solgt.

Bør jeg kjøpe eller selge bolig først?

Kjøper du først, slipper du å flytte midlertidig, men tar mer risiko. Selger du først, har du full oversikt over økonomien, men kan måtte bo midlertidig. I et raskt marked er det tryggere å kjøpe først enn i et tregt marked.

Hvor lenge varer mellomfinansiering?

Mellomfinansiering er ment å være kortvarig – den løper fra du overtar den nye boligen til oppgjøret fra salget av den gamle kommer inn. Jo raskere salget går, desto billigere blir den.

Trenger jeg sikkerhet for å få mellomfinansiering?

Ja. Banken tar normalt sikkerhet i både den nye og den gamle boligen i overgangsperioden.