«Solgt som den er»: Hva sier avhendingsloven nå?

Kort svar: Siden 1. januar 2022 kan en bolig ikke lenger selges «som den er» til en forbruker. Selgeren kan ikke ta generelle forbehold for å slippe ansvar, og kjøperen står dermed sterkere. Men kjøperen må selv dekke de første 10 000 kronene av et mangelskrav, og forhold som er tydelig opplyst i tilstandsrapporten, regnes ikke som en mangel.

Endringene i avhendingsloven har gjort bolighandelen tryggere for kjøpere og stilt strengere krav til selgere. Under forklarer vi hva «solgt som den er» betyr i dag, hva som regnes som en mangel, og hva du bør gjøre hvis du oppdager feil etter boligkjøpet.

Hva betyr «solgt som den er»?

«Solgt som den er» (også kalt «as is») var tidligere et standardforbehold i nesten alle boligsalg. Det betød at boligen ble solgt i den stand den faktisk var, og at selgeren i stor grad fraskrev seg ansvar for skjulte feil og mangler.

For at en feil skulle bli en mangel ved et slikt salg, måtte boligen være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Den høye terskelen er nå borte for forbrukerkjøp.

Avhendingsloven 2022: slutt på «som den er» til forbruker

Fra 1. januar 2022 ble avhendingsloven endret. De viktigste endringene er:

• Forbud mot generelle «som den er»-forbehold ved salg til forbruker. Selgeren kan ikke lenger fraskrive seg ansvar med en standardformulering.
• Vesentlighetskravet er fjernet. Terskelen for hva som regnes som en mangel er dermed lavere enn før.
• Ny forskrift om tilstandsrapporter med strenge krav til både innhold og utførelse.

Samlet betyr dette at kjøperen står juridisk sterkere, mens selgeren har en tydeligere oppfordring til å dokumentere boligens tilstand grundig før salg.

Hva regnes som en mangel?

En bolig har en mangel hvis den er i dårligere stand enn du som kjøper hadde grunn til å forvente ut fra alder, type og pris – eller hvis den avviker fra opplysningene som ble gitt. Mangler kan for eksempel være:

• Boligen avviker fra det som står i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten
• Selgeren har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om forhold han kjente til
• Boligen er i klart dårligere stand enn forventet ut fra pris og forhold

Det som derimot er tydelig opplyst – for eksempel et bad med kort forventet levetid beskrevet i tilstandsrapporten – kan du normalt ikke kreve erstatning for i ettertid.

Egenandelen på 10 000 kroner

En viktig nyhet er at kjøperen må bære en egenandel på 10 000 kroner ved et mangelskrav. De første 10 000 kronene av kostnaden ved å utbedre mangler må du dekke selv.

Egenandelen vurderes for alle mangler samlet, ikke per feil. Oppdager du flere mindre mangler, legges de sammen før egenandelen trekkes fra. Rene bagateller når dermed ikke alltid opp til et krav.

Tilstandsrapporten – les den nøye

Med de nye reglene er tilstandsrapporten blitt enda viktigere. En grundig rapport fra en bygningssakkyndig beskriver boligens tilstand rom for rom, med tilstandsgrader som viser hvor det er avvik.

Som kjøper har du en undersøkelsesplikt: forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten eller salgsoppgaven, regnes som kjent for deg. Du kan ikke senere kreve erstatning for noe du ble klart opplyst om. Les derfor rapporten nøye før du byr – se vår guide til å lese en tilstandsrapport.

Oppdager du en mangel? Slik reklamerer du

Oppdager du en feil etter overtakelsen, må du reklamere overfor selgeren:

• Reklamer i tide. Du må si fra «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet.
• Absolutt frist: Som hovedregel kan du ikke reklamere senere enn fem år etter overtakelsen.
• Dokumenter alt. Ta bilder, innhent vurdering fra fagfolk og ta vare på all korrespondanse.

Har du boligkjøperforsikring, kan den dekke juridisk bistand i en tvist. Ved større mangler og uenighet om beløp bør du kontakte advokat for konkret vurdering.

Hva betyr dette for deg som selger?

Som selger har du en skjerpet opplysningsplikt. Forhold du kjenner til, må du opplyse om – ærlig og fullstendig i egenerklæringen. Å skjule kjente feil kan gjøre deg erstatningsansvarlig i årevis etterpå.

Det lønner seg å bestille en grundig tilstandsrapport før salg. Den reduserer risikoen for reklamasjoner, fordi det som er dokumentert, er opplyst. Les mer i vår komplette guide til boligsalg.

Ofte stilte spørsmål om «solgt som den er»

Kan man fortsatt selge bolig «som den er»?

Ikke til en forbruker. Siden 1. januar 2022 er generelle «som den er»-forbehold forbudt i forbrukerkjøp. Selgeren kan ikke lenger fraskrive seg ansvar med en standardformulering.

Hva er egenandelen ved mangler etter boligkjøp?

Kjøperen må bære en egenandel på 10 000 kroner, vurdert for alle mangler samlet. De første 10 000 kronene av utbedringskostnaden dekker du selv.

Hva regnes som en mangel etter avhendingsloven?

En mangel foreligger når boligen er i dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente, eller avviker fra opplysningene som ble gitt. Forhold som er tydelig opplyst, er ikke mangler.

Hvor lenge kan jeg reklamere på et boligkjøp?

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og som hovedregel senest fem år etter overtakelsen.

Må jeg lese tilstandsrapporten før jeg byr?

Ja. Du har undersøkelsesplikt, og forhold som er tydelig opplyst i tilstandsrapporten, kan du ikke kreve erstatning for senere.