Kjøpe bolig via aksjeselskap – lønner det seg?

Kort svar: For din egen bolig lønner det seg nesten aldri å kjøpe via aksjeselskap – du mister den skattefrie gevinsten ved salg, mister rentefradraget privat, og bor du billig i selskapets bolig, blir det fordelsbeskattet. For utleie i større skala kan et AS derimot ha fordeler, fordi overskuddet skattlegges med 22 prosent i selskapet – men tar du pengene ut som utbytte, blir samlet skatt rundt 51,5 prosent.

Mange lurer på om de bør kjøpe bolig gjennom et aksjeselskap. Her er skattereglene som avgjør i 2026.

Egen bolig via AS – nesten alltid en dårlig idé

Eier du boligen privat og bor i den, er gevinsten ved salg skattefri hvis du oppfyller kravene til bo- og eiertid, og egen bruk beskattes ikke. Disse fordelene mister du i et AS:

• Gevinst ved salg fra selskapet skattlegges som selskapsinntekt.
• Du mister rentefradraget du ellers ville hatt privat.
• Bor du i selskapets bolig til lav leie, blir fordelen fordelsbeskattet.

Utleie via AS – kan lønne seg i skala

For utleie er bildet et annet. Overskuddet i selskapet skattlegges med 22 prosent selskapsskatt. Så lenge pengene blir i selskapet og reinvesteres, betaler du bare denne satsen, noe som gir en utsatt skatt du kan bruke til å vokse porteføljen.

Utbytteskatt når du tar ut penger

Når du tar overskuddet ut av selskapet som utbytte, kommer det en ekstra skatt på toppen. Den effektive utbytteskatten er 37,84 prosent av det du tar ut over skjermingsfradraget. Til sammen, med selskapsskatt og utbytteskatt, ender du på en samlet skatt på rundt 51,5 prosent – høyere enn om du eide boligen privat og skattet leieinntekten direkte.

Når lønner et eiendomsselskap seg?

Et AS blir gjerne aktuelt først når porteføljen er stor – mange utleieboliger eller mye næringsareal. Da gir den utsatte skatten og muligheten for en holdingstruktur reelle fordeler. For én eller noen få utleieboliger eier de fleste privat.

Husk administrasjonen

Et AS krever regnskap og innebærer mer administrasjon enn å eie privat. Skattereglene er kompliserte, så snakk med en regnskapsfører eller skatterådgiver før du oppretter et eiendomsselskap.

Ofte stilte spørsmål om bolig via AS

Lønner det seg å kjøpe egen bolig via AS?

Nei, nesten aldri. Du mister skattefri gevinst og rentefradrag, og blir fordelsbeskattet hvis du bor billig i selskapets bolig.

Hva er selskapsskatten på utleie via AS?

Overskuddet skattlegges med 22 prosent selskapsskatt i selskapet.

Hvor mye skatt på å ta penger ut av et AS?

Den effektive utbytteskatten er 37,84 prosent over skjermingsfradraget. Samlet med selskapsskatt blir det rundt 51,5 prosent.

Når lønner et eiendomsselskap seg?

Først når porteføljen er stor – mange utleieboliger eller mye næringsareal. For noen få boliger eier de fleste privat.